การปรับขึ้นของราคาบ้าน
อ้างอิงดัชนีราคาที่อยู่อาศัย REIC และ ธปท. ปี 2558-2567 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เพิ่มเฉลี่ย 1-4% ต่อปี ใจกลางเมืองสูงกว่ารอบนอก ผู้ใช้ปรับได้ตามทำเล
ที่มา: REIC, ธนาคารแห่งประเทศไทย
ซื้อบ้านหรือเช่า — แบบไหนคุ้มกว่า?
เปรียบเทียบความมั่งคั่งสุทธิระหว่างซื้อบ้านกับเช่าและนำเงินดาวน์ไปลงทุน — ดูจุดคุ้มทุนตามเงื่อนไขของคุณ
ฝั่งซื้อ
฿
20% · ฿1,000,000
2.85%
30 ปี
ฝั่งเช่า
฿
ค่าเช่าทรัพย์เทียบเคียงในทำเลเดียวกัน
3.0%
5.0%
ผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าธรรมเนียม ของกองทุนผสมหรือพอร์ตของคุณ
สมมุติฐาน
3.0%
1.00%
% ของมูลค่าบ้านต่อปี — คอนโดใช้ราว 0.5-1% บ้านเดี่ยวมักสูงกว่า
฿
10 ปี
ซื้อคุ้มกว่าภายใน 10 ปี· จุดคุ้มทุน: ปีที่ 1
ความมั่งคั่งสุทธิ — ฝั่งซื้อ
฿3,476,476
ความมั่งคั่งสุทธิ — ฝั่งเช่า
฿1,889,209
ซื้อชนะ +฿1,587,267
ค่างวดสินเชื่อ/เดือน
฿16,542
ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือน (ปีแรก)
฿21,126
มูลค่าบ้านปลายทาง
฿6,719,582
พอร์ตการลงทุนปลายทาง (ฝั่งเช่า)
฿1,889,209
ความมั่งคั่งสุทธิรายปี
| ปี | ซื้อ | เช่า | ส่วนต่าง |
|---|---|---|---|
| 1 | ฿1,183,670 | ฿1,092,053 | +฿91,618 |
| 2 | ฿1,396,818 | ฿1,182,851 | +฿213,967 |
| 3 | ฿1,620,002 | ฿1,273,126 | +฿346,876 |
| 4 | ฿1,853,810 | ฿1,362,696 | +฿491,114 |
| 5 | ฿2,093,064 | ฿1,451,365 | +฿641,699 |
| 6 | ฿2,343,865 | ฿1,538,923 | +฿804,942 |
| 7 | ฿2,600,733 | ฿1,625,143 | +฿975,590 |
| 8 | ฿2,863,821 | ฿1,709,782 | +฿1,154,038 |
| 9 | ฿3,165,903 | ฿1,797,258 | +฿1,368,645 |
| 10 | ฿3,476,476 | ฿1,889,209 | +฿1,587,267 |
สมมุติฐานและข้อจำกัด
ผลตอบแทนการลงทุน
Default 5% สมมุติพอร์ตผสมหุ้น/ตราสารหนี้ระดับ retail ของไทย หากคุณลงทุนเชิงรุก/รับเงินฝากประจำ ปรับช่องนี้ตามจริง
ที่มา: SCB Asset Management long-run returns
ข้อจำกัดของการคำนวณ
ไม่ได้รวมความสะดวก/อิสระในการตกแต่ง ความมั่นคงทางที่อยู่ ค่าเสียโอกาสจากการย้ายงาน หรือภาษี-ค่าธรรมเนียมพิเศษ — ใช้ผลลัพธ์เป็นจุดเริ่มเปรียบเทียบ ไม่ใช่ข้อสรุปสุดท้าย
คำถามที่พบบ่อย
ทำไมถึงเปรียบเทียบ "ความมั่งคั่งสุทธิ" ไม่ใช่แค่ "ค่าใช้จ่ายรายเดือน"?
เพราะค่างวดและค่าเช่าไม่ใช่ทั้งหมด — ฝั่งซื้อสร้างทรัพย์สิน (Equity) ฝั่งเช่าได้นำเงินดาวน์ไปลงทุน การวัด "คุ้ม" ที่แท้จริงต้องเปรียบเทียบสินทรัพย์สุทธิที่เหลืออยู่ ณ ปลายช่วง
อัตราการปรับขึ้นของราคาบ้าน 3% แม่นยำแค่ไหน?
เป็นค่ากลาง — ทำเลใจกลางเมือง (สุขุมวิท สาทร) เคยขึ้น 4-6% ในยุคตลาดร้อน ทำเลรอบนอกบางช่วงขึ้น 0-2% ในตลาดอ่อน คุณปรับช่องนี้ได้ตามทำเลและช่วงเวลาที่ประเมิน
ทำไมฝั่งเช่าถึงต้องมี "ลงทุน 5% ต่อปี"?
เพราะถ้าไม่ซื้อบ้าน คุณยังมีเงินดาวน์ + ค่าโอนที่ไม่ได้ใช้ การเปรียบเทียบที่ยุติธรรมต้องสมมุติว่าเงินก้อนนี้นำไปลงทุนได้ ผลตอบแทนเริ่มต้น 5% เป็นค่ากลางของพอร์ตผสมระดับ retail หากคุณไม่ลงทุน ตั้งช่องนี้เป็น 0%
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคำนวณยังไง?
ใช้อัตราก้าวหน้าตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 (≤50M = 0.02%) — ใช้ราคาประเมินเป็น proxy หากเป็นบ้านหลังแรก ≤50M ภาระจริงคือ 0% คุณปรับลดประกัน/ภาษีในการ์ดสมมุติฐานได้
ตัดสินใจแล้ว — เริ่มดูทรัพย์
ดูคอนโด/บ้านในช่วงราคาที่คุณเลือก พร้อมเครื่องมือคำนวณค่างวด-ค่าโอน-ผลตอบแทนติดทุกหน้า