Rule of Thumb
รีไฟแนนซ์คุ้ม เมื่อดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยปัจจุบันอย่างน้อย 0.5-1.0 จุด และคุณวางแผนผ่อนต่ออีกอย่างน้อย 36 เดือนหลังคืนทุน
ที่มา: SET, ตลาดหลักทรัพย์ฯ
รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มไหม?
เทียบสินเชื่อปัจจุบันกับสินเชื่อใหม่ เห็นค่างวดที่ลด ดอกเบี้ยที่ประหยัด และจุดคุ้มทุนภายในกี่เดือน
สินเชื่อปัจจุบัน
฿
เงินต้นคงเหลือปัจจุบัน — ดูจาก e-statement ของแบงก์
25 ปี
5.50%
ดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่น 3 ปีแรก ปัจจุบันมักอยู่ในช่วง MRR-X ราว 4.5-5.5%
5 ปี
ไม่มีค่าปรับเพราะผ่อนเกิน 3 ปีแล้ว
ธนาคารส่วนใหญ่คิดค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดถ้ารีไฟแนนซ์ใน 3 ปีแรก
฿
ใช้คำนวณค่าปรับไถ่ถอน 3% ถ้ายังอยู่ในช่วง 3 ปีแรก
สินเชื่อใหม่ (รีไฟแนนซ์)
2.85%
ดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรกของแบงก์ใหม่ ตลาดไทย 2569 ราว 2.66-3.05%
25 ปี
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์
฿
1% ของยอดหนี้ ไม่เกิน 200,000 ฿ — บางแบงก์ฟรีในช่วงโปรโมชั่น
฿
ค่ากลาง 2,500-5,000 ฿ บางแบงก์ฟรี
฿
0.05% ของยอดกู้ใหม่ ไม่เกิน 10,000 ฿
฿
เช่น ค่าทำสัญญา ค่าดำเนินการพิเศษ — ใส่ 0 ถ้าไม่มี
ปกติประมาณ 2-3% จ่ายครั้งเดียวตอนเปิดสัญญา ธนาคารบางแห่งให้ส่วนลดดอกเบี้ยถ้าซื้อ
คุ้มค่ารีไฟแนนซ์ส่วนต่างดอกเบี้ย 2.65 จุด· จุดคุ้มทุน: 8 เดือน
ประหยัดค่างวดต่อเดือน
฿5,167/เดือน
ผลประหยัดสุทธิ (หลังหักค่าธรรมเนียม)
฿1,510,482
ค่างวดปัจจุบัน
฿21,493
ค่างวดใหม่
฿16,326
ประหยัดดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา
฿1,550,232
ค่าธรรมเนียมรวม
฿39,750
ดอกเบี้ยรวม (สินเชื่อเดิม)
฿2,947,919
ดอกเบี้ยรวม (สินเชื่อใหม่)
฿1,397,687
รายละเอียดค่าใช้จ่าย
- ค่าจดจำนอง฿35,000
- ค่าประเมินราคา฿3,000
- ค่าอากรแสตมป์฿1,750
เกณฑ์ตัดสินใจรีไฟแนนซ์
เวลาที่เหมาะสม
หลังครบ 3 ปีแรก (พ้นช่วง lock-in ของสัญญาเดิม) — ก่อนหน้านั้นจะมีค่าปรับ prepayment 2-3% ของยอดหนี้
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย
ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม
ค่าจดจำนอง (1% สูงสุด 200K) + ค่าประเมิน 2.5-5K + อากรแสตมป์ 0.05% ไม่เกิน 10K — บางแบงก์ฟรี 1-2 รายการช่วงโปรโมชั่น
คำถามที่พบบ่อย
รีไฟแนนซ์ครั้งแรกควรทำเมื่อไร?
หลังครบ 3 ปีแรก (พ้น lock-in period) ของสัญญาเดิม เพราะแบงก์เก่าจะคิดค่าปรับ prepayment 2-3% หากรีไฟแนนซ์ก่อน 3 ปี ในช่วงปีที่ 4 ดอกเบี้ยของสัญญาเดิมจะกลับเป็น MRR-X (ราว 4.5-5.5%) ซึ่งสูงกว่าโปรของแบงก์ใหม่ที่ราว 2.66-3.05% ทำให้คุ้มมากที่สุด
รีไฟแนนซ์ภายในแบงก์เดิมได้ไหม (Retention)?
ได้ — เรียกว่า "Retention" หรือ "ขอลดดอกเบี้ย" — ใช้เวลาน้อยกว่า ไม่ต้องเสียค่าจดจำนองใหม่ แต่ดอกเบี้ยที่ได้มักไม่ดีเท่าแบงก์อื่น คำแนะนำ: ขอ Retention ก่อน หากไม่ลงตัว ค่อยรีไฟแนนซ์ออก
รีไฟแนนซ์แล้วระยะผ่อนรีเซ็ตเป็น 30 ปีใหม่ได้ไหม?
ได้ ขึ้นกับนโยบายแบงก์ใหม่และอายุผู้กู้ — โดยทั่วไปอายุผู้กู้รวมระยะผ่อนต้องไม่เกิน 65-70 ปี การยืดระยะผ่อนช่วยลดค่างวดต่อเดือน แต่จ่ายดอกเบี้ยรวมมากกว่า ควรพิจารณาตามจุดประสงค์ — เพิ่มสภาพคล่องหรือลดดอกเบี้ยรวม
ใครจ่ายค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์?
ผู้กู้จ่ายเอง — ค่าจดจำนอง 1% ค่าประเมิน อากรแสตมป์ รวม ~1.5-2% ของยอดหนี้ บางแบงก์ในช่วงโปรโมชั่นฟรีค่าจดจำนอง/ค่าประเมิน เพื่อแย่งลูกค้า แนะนำเทียบ 2-3 แบงก์ก่อนตัดสินใจ
อยากรู้ว่าซื้อบ้านราคาเท่าไรได้?
ใช้เครื่องคำนวณกำลังซื้อบ้านดูยอดกู้สูงสุดที่แบงก์อนุมัติ