AG Property Hub
ลงประกาศ

ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ไทย

ข้อมูลดัชนีราคาที่อยู่อาศัย คอนโด ทาวน์เฮาส์ และที่ดิน พร้อมแหล่งอ้างอิงระดับประเทศ — อัปเดตล่าสุดไตรมาส 4/2568

ดัชนีภาพรวมล่าสุด

Thailand House Price Index (BIS / ธปท.) — ค่าล่าสุดไตรมาส 4/2568

182.57จุด

+0.63% YoYจุดสูงสุดเป็นประวัติการณ์ข้อมูล 2025 Q4
ปีฐาน
ค.ศ. 2010 = 100
การเปลี่ยนแปลง YoY
+0.63%
แหล่งข้อมูลหลัก
BIS / TheGlobalEconomy — Thailand HPI

YoY อ้างอิงจาก Global Property Guide ซึ่งรวบรวมข้อมูลจาก ธปท. (Global Property Guide — Thailand price history)

ดัชนีตามประเภทอสังหาฯ

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (RPPI) ของ ธปท. ปีฐาน 2554 = 100 — ค่าล่าสุด ธ.ค. 2567 พร้อม % YoY ไตรมาส 4/2568

แนวโน้มดัชนีราคาบ้านไทย (รายไตรมาส)

ข้อมูล BIS Thailand Residential Property Price Index ไตรมาส 1/2567 – ไตรมาส 4/2568

จุดสูงสุดใหม่: ดัชนี 2025 Q4 ปิดที่ 182.57 จุด ซึ่งเป็นระดับสูงสุดของข้อมูล BIS ที่เผยแพร่

ที่มา:BIS / TheGlobalEconomy — Thailand HPI

ดัชนีราคาโครงการใหม่ (REIC, กรุงเทพฯ และปริมณฑล)

เปรียบเทียบไตรมาส 1/2568 vs 3/2568 พร้อม QoQ/YoY — คลิกเพื่อดู

ประเภทไตรมาส 1/2568ไตรมาส 3/2568QoQYoY
ห้องชุดใหม่160.4158.3-0.5%+3.4%
บ้านเดี่ยวใหม่—136.3-1.0%+1.8%
ทาวน์เฮาส์ใหม่—129.1-0.7%-0.1%

ดัชนีนี้สะท้อนเฉพาะราคาขายโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คนละชุดข้อมูลกับ RPPI ของ ธปท. ซึ่งอ้างอิงจากการอนุมัติสินเชื่อธนาคาร

ที่มา:Bangkok Post — REIC Q3 2025 housing index

ราคาต่อตารางเมตรรายทำเล

ราคาเสนอขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม. — ข้อมูลจาก Knight Frank, Property in Thailand, Bamboo Routes

กรุงเทพฯ แยกตามโซน

หน่วย: บาทต่อตารางเมตร (THB/ตร.ม.)

  • กทม. ใจกลางเมือง
  • กทม. ชานเมือง
  • กทม. รอบนอก

เมืองท่องเที่ยว / หัวเมืองหลัก

หน่วย: บาทต่อตารางเมตร (THB/ตร.ม.)

  • ภูเก็ต
  • พัทยา (ติดหาด)· ฿100,000–150,000
  • หัวหิน
  • เชียงใหม่· ฿70,000–90,000

สัดส่วนอสังหาฯ เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2567

โครงสร้างอุปทานใหม่ แยกตามประเภท — ข้อมูลกรุงศรี Research

  • คอนโดมิเนียม

    คงเหลือ 80,834 ยูนิต

    50%

  • บ้านเดี่ยว

    คงเหลือ 48,605 ยูนิต

    28%

  • ทาวน์เฮาส์

    คงเหลือ 76,151 ยูนิต

    22%

สต็อกอสังหาฯ คงเหลือรวม 205,590 ยูนิต (ประมาณ 53% ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) — แสดงให้เห็นว่าตลาดอยู่ในภาวะ oversupply

ที่มา:Krungsri Research — Housing in BMR 2025-2027

ปัจจัยตลาด 2568–2569

นโยบายและบริบทเศรษฐกิจที่มีผลต่อราคาอสังหาฯ ในปีนี้

ผ่อนคลาย LTV ถึง มิ.ย. 2569

ธปท. ผ่อนคลาย LTV ตั้งแต่ 1 พ.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 — บ้านหลังแรกกู้ได้ 100% ทุกระดับราคา, หลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านกู้ได้ 100% ส่วน 10 ล้านขึ้นไปกู้ได้ 80%, หลังที่ 3 ขึ้นไปกู้ได้ 70%

ที่มา:PropertyScout — BOT LTV adjustment 2025-2026

ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01%

ค่าธรรมเนียมโอนลดจาก 2% → 0.01% และจดจำนองลดจาก 1% → 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% ในปี 2569

ที่มา:Nation Thailand — Thai property market 2026

ดอกเบี้ยนโยบายทยอยลง

ตั้งแต่ ต.ค. 2567 ธปท. ลดดอกเบี้ยนโยบายรวม 125 bps เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แม้ธนาคารพาณิชย์ยังเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ที่มา:Global Property Guide — Thailand price history

ตลาดอยู่ในภาวะล้นตลาด

สต็อกคอนโดเหลือขายในกรุงเทพฯ ~58,400 ยูนิต สิ้นปี 2567 (+12% YoY) อุปทานส่วนเกินทั่วประเทศ ~87,000 ยูนิต ทำให้ราคาไม่โตแรง แม้ดัชนีภาพรวมจะทำจุดสูงสุดใหม่

ที่มา:Asia Lifestyle Magazine — Bangkok condo oversupply 2025

คำถามที่พบบ่อย

ดัชนีของ ธปท. กับ REIC ต่างกันอย่างไร ต้องดูตัวไหน?
ดัชนี RPPI ของ ธปท. คำนวณจากข้อมูลการประเมินเพื่ออนุมัติสินเชื่อจริงของธนาคาร สะท้อน 'ราคาที่ตลาดซื้อขายได้จริง' ครอบคลุมบ้านมือหนึ่งและมือสอง ขณะที่ดัชนีของ REIC เน้นเฉพาะโครงการเปิดใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เหมาะสำหรับดูเทรนด์ราคาตั้งของโครงการใหม่ หากต้องการภาพรวมทั้งประเทศควรดู RPPI ของ ธปท. เป็นหลัก
ทำไมดัชนีคอนโดสูงกว่าบ้านเดี่ยว?
ดัชนีคอนโดที่สูงกว่าไม่ได้หมายความว่าคอนโดแพงกว่าบ้านเดี่ยว แต่หมายถึง 'ราคาคอนโดโตจากปีฐานมากกว่า' กล่าวคือ เมื่อปี 2554 (ปีฐาน) คอนโดราคาถูกพอสมควร แล้วราคาพุ่งตามการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาโตสม่ำเสมอกว่า จึงทำให้ตัวเลขดัชนีคอนโดสูงกว่า
ดัชนี 'ราคาเสนอขาย' กับ 'ราคาโอนจริง' ต่างกันไหม?
ต่างกันมาก ราคาเสนอขาย (Asking price) เห็นได้จากพอร์ทัลอย่าง DDproperty หรือ Hipflat ส่วนราคาโอนจริง (Transaction price) ต้องใช้ข้อมูลกรมที่ดิน ซึ่งตัวหลังสะท้อนมูลค่าที่ผู้ซื้อจ่ายจริง โดยทั่วไปราคาโอนจะต่ำกว่าราคาตั้งประมาณ 5–15% เพราะเปิดให้ต่อรอง ดัชนี RPPI ของ ธปท. ใกล้เคียงกับราคาโอนจริงมากกว่า
ตลาดอสังหาฯ ปี 2569 จะฟื้นหรือไม่?
นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่มองว่าปี 2569 จะเป็นปีฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยได้แรงหนุนจาก LTV ผ่อนคลายถึง มิ.ย. 2569, ค่าโอนลด 0.01% และดอกเบี้ยลด 125 bps แต่มีแรงถ่วงจากสต็อกเหลือขายที่ยังสูงและหนี้ครัวเรือน 89% ของ GDP ทำให้การเติบโตของราคาคาดว่าจะอยู่ในกรอบ 1–3% เท่านั้น

พร้อมซื้อแล้วหรือยัง?

เทียบราคาตลาดกับแปลงที่คุณสนใจก่อนตัดสินใจ — ดูประกาศล่าสุดจาก AG Property Hub

ดูประกาศขายทั้งหมด

แหล่งอ้างอิง

ข้อมูลทั้งหมดบนหน้านี้มาจากแหล่งต่อไปนี้ คลิกเพื่ออ่านต้นฉบับ

ดัชนีราคาอสังหาฯ ไทย 2569 | AG Property Hub