คำนวณ Rental Yield

ดูผลตอบแทนจริงก่อนซื้อคอนโด/บ้านปล่อยเช่า — หักค่าใช้จ่าย ภาษี และเทียบกับ benchmark ตลาด

กรอกข้อมูลการลงทุน

ราคาซื้อ

฿

ค่าเช่าต่อเดือน

฿

ค่าส่วนกลางต่อเดือน

฿

อัตราว่าง8%

ประมาณ 8% = ว่าง 1 เดือน/ปี เป็นค่าเฉลี่ยตลาด

ค่าซ่อมบำรุง5%

% ของค่าเช่ารวม — รวมทาสี เปลี่ยนอุปกรณ์ชำรุด

ภาษีที่ดิน (ต่อปี)

฿

ระบบเติมให้ตามขั้นบันได: ≤฿50M = 0.02%, 50-75M = 0.03%, 75-100M = 0.05%, >฿100M = 0.10% (บ้านหลังที่ 2 ปล่อยเช่า)

ค่าประกันภัย (ต่อปี)

฿

ประกันอัคคีภัย/ทรัพย์สินคอนโดราว ฿2,000-5,000/ปี

ค่านายหน้าหาผู้เช่า (ต่อปี)

฿

ค่าคอมมิชชันนายหน้าครั้งเดียวต่อสัญญาเช่า มาตรฐาน 1 เดือน — ระบบเติมให้ตามค่าเช่ารายเดือน

อัตราภาษีรายได้10%

อัตราก้าวหน้าของคุณ (หักเหมา 30% ก่อนคำนวณภาษี)

ใช้สินเชื่อซื้อ

ผลตอบแทน

Net Yield

3.84%

ก่อนหักค่าผ่อน — มาตรฐานเปรียบเทียบอสังหาฯ

พอใช้ — 3-5% อยู่กลางตลาด

Gross Yield

6.17%

Cash-on-Cash

—

Cash Flow ต่อเดือน

+฿11,192

Cash Flow ต่อปี: +฿134,310

Break-even ~ 26.1 ปี

ค่าเช่าไปไหนบ้าง

Cash Flow คงเหลือ

62.2%

ค่าใช้จ่ายดำเนินการ

37.8%

รายได้และค่าใช้จ่ายต่อปี

รายการ	% ของค่าเช่า	บาท/ปี
ค่าเช่า (Gross)		฿216,000
หักอัตราว่าง	-8.0%	−฿17,280
ค่าส่วนกลาง	-8.3%	−฿18,000
ค่าซ่อมบำรุง	-5.0%	−฿10,800
ภาษีที่ดิน	-0.3%	−฿700
ภาษีเงินได้ค่าเช่า	-6.4%	−฿13,910
ค่านายหน้าหาผู้เช่า	-8.3%	−฿18,000
ค่าประกัน	-1.4%	−฿3,000
= Net Operating Income		฿134,310
= Cash Flow สุทธิ		+฿134,310

เปรียบเทียบกับ benchmark ตลาด 2569

ข้อมูลอ้างอิงตลาด 2569

Benchmark yield ตลาดกรุงเทพฯ

งานวิจัย Krungthai COMPASS พบว่า yield คอนโดกรุงเทพอยู่ที่ 3.8-5.2% ทำเลที่ yield สูงคือรอบมหาวิทยาลัยที่มี demand ผู้เช่าคงที่ ส่วน CBD yield ต่ำกว่าเพราะราคาซื้อสูง แต่ได้ capital gain มากกว่า

ที่มา: Krungthai COMPASS, DDproperty

ภาษีเงินได้ค่าเช่า

หักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี: (1) หักเหมา 30% (ง่าย) หรือ (2) หักตามจริง ต้องมีใบเสร็จ ส่วนที่เหลือเข้าสูตรภาษีก้าวหน้า 5-35% — เครื่องคำนวณนี้ใช้ marginal rate เดียวที่คุณเลือก ในชีวิตจริงค่าเช่าจะรวมกับเงินเดือนแล้วแบ่งเข้า bracket ทีละขั้น เลือก rate ที่สูงสุดที่คาดว่าค่าเช่าจะเข้าไปอยู่

ที่มา: กรมสรรพากร

ภาษีที่ดิน บ้านหลังที่ 2

บ้าน/คอนโดปล่อยเช่าเสียตามขั้นบันไดของราคาประเมิน: ≤฿50M = 0.02%, 50-75M = 0.03%, 75-100M = 0.05%, เกิน ฿100M = 0.10%. ไม่มีการยกเว้นเหมือนบ้านหลังแรก ถ้าผู้เช่าใช้อยู่อาศัยจริงยังคงเป็นอัตรา residential

ที่มา: Krungsri, พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

คำถามที่พบบ่อย

Yield เท่าไรถึงน่าลงทุน?

เกณฑ์ตลาดไทย 2569: Net yield 4-5% ถือว่าโอเคสำหรับไพรม์โลเคชัน, 6-8% คือดีสำหรับทำเลรอง ที่สำคัญคือต้องสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ 2-3% จึงจะคุ้มกว่าเก็บเงินในแบงก์

Gross vs Net Yield ต่างกันยังไง?

Gross = ค่าเช่า/ราคาซื้อ (เอาแค่รายได้เทียบทุน) Net = (ค่าเช่า − ค่าใช้จ่าย)/ราคาซื้อ — สะท้อนผลตอบแทนจริงหลังหัก vacancy ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ภาษี Gross ดูสวยแต่หลอก ใช้ Net ตัดสินใจ

ปล่อยเช่าแล้ว break-even กี่ปี?

ขึ้นกับ cash flow และเงินดาวน์ เช่น ดาวน์ 1 ล้าน cash flow ปีละ 100,000 = break-even 10 ปี ถ้ากดราคาซื้อลงหรือขึ้นค่าเช่าได้ระยะเวลาจะสั้นลง เครื่องคำนวณนี้แสดงให้เห็นทันที

คำนวณภาษีเงินได้ค่าเช่ายังไง?

วิธีง่ายสุดคือหักเหมา 30% ก่อน เช่น ค่าเช่า 180,000 ปี → 180,000 × 0.7 = 126,000 คือเงินได้สุทธิ แล้วคูณกับอัตราภาษีของคุณ (5-35% ขั้นตามรายได้รวม) ตัวอย่าง 10% → 12,600 บาท/ปี