ราคาประเมิน vs ตลาด
ราคาประเมินกรมธนารักษ์ใช้คิดค่าโอน/ภาษี — มักต่ำกว่าราคาตลาด 20-30% ราคาตลาดคือราคาที่คนซื้อขายจริง ราคาของแบงก์ตอนกู้คือราคากลาง
ที่มา: กรมธนารักษ์, DDproperty
ประเมินราคาทรัพย์
คำนวณราคาตลาดและราคาประเมินกรมธนารักษ์ จากทำเล ขนาด อายุ และสภาพ
ประเภททรัพย์
ข้อมูลทรัพย์
~฿155,000/ตร.ม.
ตร.ม.
5 ปี
15
400 ม.
ใกล้สถานี (≤300ม.) เพิ่มมูลค่า 5% · 300-800ม. เพิ่ม 2% · เกินกว่านั้นไม่บวก
ราคาประเมินของคุณ
ราคาตลาดกลาง
฿4,670,063
ช่วง ฿4,296,458 - ฿5,043,668
~฿145,939/ตร.ม.
32 ตร.ม.
ราคาประเมินกรมธนารักษ์ (~70%)
฿3,269,044
ประเมินเบื้องต้น ไม่ใช่การรับรองจากผู้ประเมินราชการ
ที่มาของราคา
ราคาฐานทำเล
฿4,960,000
เบี้ยชั้น
฿148,800
ส่วนลดอายุ
−฿289,168
ปัจจัยสภาพ
−฿248,000
เบี้ยใกล้รถไฟฟ้า
฿99,200
ราคาตลาดกลาง
฿4,670,063
ราคาประเมินกรมธนารักษ์
ราคาประเมินใช้คิดค่าโอน/ภาษีที่ดิน ต่างจากราคาตลาดที่ใช้ซื้อขายจริง ปกติประเมินอยู่ที่ 60-80% ของตลาด อัปเดตทุก 4 ปี รอบปัจจุบัน 2566-2569
เช็คออฟฟิเชียลที่ assessprice.treasury.go.th →ทรัพย์ใกล้เคียงในระบบ
ดึงจากทำเลเดียวกันหรือประเภทเดียวกัน เพื่อใช้เทียบราคา
เข้าใจการประเมิน
ลำดับปัจจัยสำคัญ
ทำเล (40%) > ขนาด (25%) > อายุ/สภาพ (20%) > ชั้น/ทิศ (10%) > อื่น ๆ (5%) — ทำเลคือปัจจัยหลักสุด
ที่มา: Thai Appraisal Foundation
มาตรฐานผู้ประเมิน
ผู้ประเมินจริงใช้ 3 วิธี: Comparative (เทียบตลาด), Cost (ต้นทุน+ที่ดิน), Income (ยีลด์) เครื่องนี้ใช้ Comparative เป็นหลัก
ที่มา: มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
คำถามที่พบบ่อย
ราคาที่ประเมินออกมานี้ใช้ขายได้เลยไหม?
เป็นการประเมินเบื้องต้นจากสูตร CMA ใช้เป็นจุดเริ่มต้นเทียบราคาตลาดเท่านั้น ก่อนขายจริงควรให้นายหน้าหรือผู้ประเมินที่มีใบอนุญาตดูของจริง เพราะสภาพห้อง แต่งสวย/ไม่สวย ทิศห้อง และเทรนด์ตลาดสด อาจทำให้ราคาต่างไป ±10-15%
ทำไมราคาประเมินกรมฯ ต่างจากราคาตลาด?
ราคาประเมินกรมธนารักษ์อัปเดตทุก 4 ปี (รอบ 2566-2569) ใช้สำหรับคิดค่าโอน/ภาษีที่ดิน จึงมักต่ำกว่าราคาตลาดสด 20-30% ในคอนโดใจกลางเมืองอาจต่างถึง 40-50% ราคาตลาดคือราคาที่คนจ่ายจริง
ห้องอยู่ชั้นสูง/มีวิว ราคาควรบวกเท่าไร?
เครื่องมือนี้ใช้เบี้ยชั้น +3% ถึง +10% ตามความสูง ในทางปฏิบัติห้องชั้นสูงพร้อมวิว (แม่น้ำ/สวน/สกายไลน์) บางครั้งพรีเมียมถึง +15-20% เครื่องนี้ยังไม่คิด view premium แยก
ขนาดห้องเล็ก/ใหญ่มาก ประเมินยังไง?
ห้องเล็ก (studio 20 ตร.ม.) มักมีราคาต่อ ตร.ม. สูงกว่าห้อง 1 bedroom ในโครงการเดียวกัน 10-15% เพราะ demand ผู้เช่าสูง เครื่องนี้คิดราคาฐานเดียวกัน อาจต้องปรับขึ้น/ลงเอง 10-15% สำหรับ studio/penthouse
รู้ราคาแล้ว ลงประกาศขายเลย
เตรียมแผนผ่อนสำหรับผู้ซื้อ หรือดูทรัพย์ใกล้เคียงในราคานี้