ปิดหนี้บ้านก่อนกำหนด ทำได้หรือไม่ เสียค่าปรับหรือเปล่า

พอผ่อนบ้านไป 1-2 ปีและมีเงินก้อน หลายคนคิด 'อยากปิดหนี้ก่อน' หรือ 'รีไฟแนนซ์ไปแบงก์อื่นที่ดอกถูกกว่า' คำถามคือ — ทำได้ไหม เสียค่าปรับเท่าไร และเมื่อไรคุ้มที่จะรอ บทความนี้สรุปเงื่อนไข prepayment ของแบงก์ไทย และเทคนิคโปะที่ไม่โดนค่าปรับ

ค่าปรับ Prepayment Penalty คืออะไร

เป็นค่าปรับที่แบงก์เก็บถ้าผู้กู้ปิดยอดทั้งหมดหรือรีไฟแนนซ์ไปแบงก์อื่นเร็วเกินไป — ส่วนใหญ่ภายใน 3 ปีแรก เป้าหมายคือชดเชยต้นทุนการกู้เงิน (ดอกเบี้ย promotional rate ปีที่ 1-3 ที่ต่ำกว่าตลาด) ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่แบงก์เสียไปตอนปล่อยกู้

อัตราค่าปรับมาตรฐาน

การปิดยอดที่ไม่เสียค่าปรับ

• โปะเงินต้นเพิ่มในระหว่างผ่อน — ส่งเงินก้อน 50,000-500,000 บาทเข้าเงินต้นโดยตรง ไม่ใช่ปิดยอด ส่วนใหญ่ไม่เสียค่าปรับ
• ปิดยอดทั้งหมดด้วยเงินสดของตัวเอง (ไม่ใช่กู้แบงก์อื่นมาปิด) — ส่วนใหญ่ไม่เสียค่าปรับ แต่ตรวจสัญญาก่อน
• ปิดยอดหลังปีที่ 3 — ฟรีค่าปรับสำหรับการ refinance ทุกประเภท
• ปิดยอดด้วยเงินมรดก/ของขวัญในครอบครัว — เหมือนเงินสดตัวเอง ไม่เสียค่าปรับ

Refinance คุ้มไหม คำนวณก่อนตัดสินใจ

ตัวอย่าง: ยอดคงเหลือ 3 ลบ. ดอกเบี้ยปัจจุบัน MRR-1.0% = 5.875% ปีที่ 4 — แบงก์ใหม่เสนอ 3.99% fixed 3 ปีแรก

• ค่าใช้จ่ายย้ายแบงก์: ค่าจดจำนองใหม่ 1% = 30,000 + ค่าประเมิน 4,000 + ค่าธรรมเนียม 5,000 = ~39,000 บาท
• ค่าปรับแบงก์เดิม (ถ้ายังในปีที่ 1-3): 3% × 3 ลบ. = 90,000 บาท
• ดอกเบี้ยที่ประหยัด: (5.875% - 3.99%) × 3 ลบ. × 3 ปี ≈ 169,650 บาท
• ผลคุ้ม: 169,650 - 39,000 - 90,000 = 40,650 บาท → คุ้ม แต่จะคุ้มกว่ามากถ้ารอหลังปีที่ 3

เทคนิคโปะที่ดีที่สุดสำหรับคนที่อยากปิดเร็ว

1. โปะเพิ่มทุกเดือน 5,000-10,000 บาท — ลดอายุสัญญา 30 ปีเหลือ 22-25 ปี ประหยัดดอกเบี้ย 1.5-2 ลบ.
2. โปะ Year-end Bonus — ส่งโบนัสประจำปี 1-2 เดือนเข้าเงินต้น แทนการเก็บในบัญชีออมทรัพย์ดอก 1.25%
3. โปะตามเป้า — ตั้งเป้าโปะให้ยอดเหลือต่ำกว่า 50% ของวงเงินใน 5 ปี เพิ่มอำนาจต่อรอง refinance
4. ใช้ออฟชั่น 'รีไฟแนนซ์ภายใน' กับแบงก์เดิม — บางแบงก์เสนอลดดอกเบี้ยให้ในปีที่ 4 โดยไม่ต้องย้ายแบงก์ ฟรีค่าจดจำนองและค่าประเมิน

คำถามที่พบบ่อย