เคล็ดลับบริหารค่าใช้จ่ายซื้อบ้าน ค่าส่วนกลางและสินเชื่อตกแต่ง

หลายคนตัดสินใจซื้อบ้านด้วยตัวเลขเงินผ่อนเดือนละเท่าไร — แต่ลืมว่าค่าใช้จ่ายจริงรวมค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมบำรุง ประกัน รวมแล้วอาจเพิ่มอีก 30-50% ต่อเดือน บทความนี้สรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ผู้ซื้อมือใหม่มักลืม พร้อมวิธีใช้สินเชื่อ Top-up 110% ของ ธอส. รวมเงินตกแต่งเข้าไปในก้อนเดียว

ค่าใช้จ่ายครั้งเดียว (One-time)

ค่าใช้จ่ายต่อเดือน

• ค่าส่วนกลาง คอนโด: 30-170 บาท/ตร.ม./เดือน — เฉลี่ย 50-80 บาท/ตร.ม. คอนโด 60 ตร.ม. = 3,000-4,800 บาท/เดือน
• ค่าส่วนกลาง หมู่บ้านจัดสรร: 29-200 บาท/ตร.วา/เดือน — เฉลี่ย ~40 บาท/ตร.วา บ้าน 50 ตร.วา = 2,000 บาท/เดือน
• ค่ากองทุนสำรอง (Sinking Fund): 500-1,000 บาท/ปี
• ประกันอัคคีภัย: 0.1-0.2% ของมูลค่าต่อปี → บ้าน 5 ลบ. = 5,000-10,000 บาท/ปี
• ค่าซ่อมบำรุงทั่วไป: เฉลี่ย 1% ของมูลค่าบ้านต่อปี → 50,000 บาท/ปี = 4,166 บาท/เดือน
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: 0.02-0.10% ของมูลค่าต่อปี (บ้านที่อยู่อาศัยจริง)

สินเชื่อตกแต่ง: Top-up 110% หรือกู้แยก?

เลือกได้ 2 ทาง: (1) Top-up รวมในสินเชื่อบ้าน — ธอส. และแบงก์พาณิชย์ใหญ่ให้กู้รวมสูงสุด 110% ของราคาประเมิน หมายถึงบ้าน 5 ลบ. กู้ได้ 5.5 ลบ. (เงินตกแต่ง 500,000) ดอกเบี้ยเท่าสินเชื่อบ้าน 4-5%, (2) สินเชื่อตกแต่งแยก — ดอกเบี้ย 6-12% (เพราะ unsecured) เร็วกว่าแต่แพงกว่า

• Top-up เหมาะกับ: คนมีแผนตกแต่งชัดเจนตั้งแต่ก่อนโอน, อยากดอกเบี้ยถูก, ผ่อนยาว 30 ปี
• สินเชื่อตกแต่งแยก เหมาะกับ: ตกแต่งทีหลัง 1-2 ปี, จำนวนน้อย <300,000 บาท, อยากผ่อนสั้น 3-5 ปี

เคล็ดลับลดค่าใช้จ่ายระยะยาว

1. ติดตั้ง solar rooftop — ลดค่าไฟ 30-50% คืนทุน 6-8 ปี (เหมาะบ้านเดี่ยวมากกว่าทาวน์โฮม)
2. ติดเครื่องกรองน้ำใช้แทนน้ำขวด — ประหยัด 600-1,000 บาท/เดือน
3. ทำสัญญาประกันอัคคีภัย 3 ปีพร้อมแบงก์ตอนกู้ — ส่วนลด 10-15% เทียบกับซื้อรายปี
4. ตรวจค่าส่วนกลางก่อนซื้อคอนโด — ค่าสูงเกินค่าเฉลี่ย 50% มักหมายถึง facility เกินจำเป็นและจะกระทบ resale value
5. วาง maintenance fund 1-2% ของมูลค่าบ้าน/ปี — ใช้สำหรับซ่อมหลังคา ทาสี เปลี่ยนเครื่องปรับอากาศ ทุก 5-10 ปี

คำถามที่พบบ่อย