LTV คืออะไร + อัปเดตมาตรการ LTV ล่าสุดปี 2569 คนซื้อบ้านควรรู้

LTV (Loan-to-Value) คือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ที่ใช้กำหนดว่าผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์เท่าไร เมื่อ 20 มีนาคม 2568 ธปท. ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวให้กู้ได้ 100% ทุกระดับราคาและทุกสัญญา มีผล 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 บทความนี้สรุปว่าใครได้ประโยชน์อย่างไร และต้องวางแผนยังไงก่อนมาตรการหมดอายุ

LTV คำนวณยังไง

สูตรคือ LTV = (วงเงินกู้ ÷ มูลค่าหลักประกัน) × 100% เช่น บ้านราคาประเมิน 5 ล้าน กู้ 4.5 ล้าน LTV = 90% หมายความว่าผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์เอง 10% (500,000 บาท) ธปท. กำหนดเพดาน LTV เพื่อควบคุมการเก็งกำไรอสังหาฯ และจำกัดความเสี่ยงระบบการเงิน

มาตรการผ่อนคลาย 2568-2569 (ปัจจุบัน)

ใครได้ประโยชน์มากที่สุด

• ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ราคา <10 ลบ. — เดิมต้องดาวน์ 20% (เช่น บ้าน 5 ลบ. ดาวน์ 1 ลบ.) ตอนนี้ดาวน์ 0% ได้
• ผู้ซื้อคอนโดเก็งกำไร/ลงทุน — สัญญาที่ 3 ขึ้นไป เดิมดาวน์ 30% ตอนนี้ 0%
• ผู้ที่ต้องการรีไฟแนนซ์ + Top-up เงินตกแต่ง — กู้ได้ถึง 100% ของราคาประเมินใหม่
• ผู้ซื้อบ้านราคา 10-30 ลบ. (ตลาดบ้านพรีเมียม) — เดิมต้องดาวน์ 10% ตอนนี้ดาวน์ 0%

ต้องเซ็นสัญญาก่อนวันไหน

สัญญาที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินภายใน 30 มิถุนายน 2569 ใช้เกณฑ์ผ่อนคลายได้ สัญญาที่ทำหลังจากนั้นกลับใช้เกณฑ์เดิม — สำหรับผู้ที่กำลังจองบ้านพรีเซลที่จะโอนปลายปี 2569 หรือต้นปี 2570 ต้องระวังเพราะอาจไม่ทันมาตรการนี้

คำถามที่พบบ่อย