MLR MRR MOR คืออะไร + วิธีคิดดอกเบี้ยเงินกู้บ้านให้เข้าใจใน 5 นาที

เปิดสัญญากู้บ้านทุกฉบับจะเจอคำว่า 'ดอกเบี้ยลอยตัว = MRR-1.50%' หรือ 'MLR + 0.5%' ซึ่งเป็นอัตราอ้างอิงที่แบงก์พาณิชย์กำหนด เปลี่ยนแปลงตามนโยบายของแต่ละธนาคารและภาวะดอกเบี้ยตลาด เข้าใจ 3 ตัวนี้แล้วจะเลือกแพ็กเกจกู้ได้ฉลาดขึ้น

นิยามตามธนาคารแห่งประเทศไทย

• MLR (Minimum Loan Rate) — ดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อระยะยาวลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี เช่น สินเชื่อโครงการ สินเชื่อ working capital ของบริษัทใหญ่
• MOR (Minimum Overdraft Rate) — ดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับวงเงิน OD ของลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ใช้เป็น short-term lending
• MRR (Minimum Retail Rate) — ดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ใช้เป็นฐานในการคิดดอกเบี้ยลอยตัวสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อบุคคล

อัตราอ้างอิงล่าสุด (Q1 2569) ของธนาคารหลัก

โครงสร้างดอกเบี้ยบ้านทั่วไป

สินเชื่อบ้านทั่วไปแบ่งเป็น 2 ช่วง: (1) ปีที่ 1-3 อัตราคงที่ promotional rate เช่น 2.66-3.50% และ (2) ปีที่ 4 เป็นต้นไป อัตราลอยตัวอ้างอิง MRR เช่น MRR-1.50% หากแบงก์ MRR = 6.875% หลังปีที่ 3 ดอกเบี้ยจริง = 5.375%

วิธีคำนวณ Effective Rate (EIR) ตลอด 30 ปี

อย่าเปรียบเทียบแบงก์จากดอกเบี้ย 3 ปีแรกอย่างเดียว ให้คำนวณ Effective Rate (ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก) ตลอด 30 ปี ตัวอย่าง:

• แบงก์ A: ปี 1-3 = 2.79% (3 ปี) + ปี 4-30 = MRR-1.5% = 5.375% (27 ปี) → EIR ≈ 5.12%
• แบงก์ B: ปี 1-3 = 2.50% (3 ปี) + ปี 4-30 = MRR-1.0% = 5.875% (27 ปี) → EIR ≈ 5.54%
• แบงก์ A ดอกเบี้ย 3 ปีแรกแพงกว่า แต่ EIR ถูกกว่า 0.42% หรือประหยัดดอกเบี้ยรวม ~600,000 บาทบนเงินกู้ 5 ลบ.

วิธีคิดดอกเบี้ยเงินกู้แบบลดต้นลดดอก

สินเชื่อบ้านในไทยเกือบทั้งหมดเป็น 'ลดต้นลดดอก' — ดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นคงเหลือทุกเดือน เดือนแรกๆ จ่ายดอกเบี้ยมาก เงินต้นน้อย พอใกล้หมดสัญญาจ่ายเงินต้นมากขึ้นดอกเบี้ยน้อยลง สูตร: ดอกเบี้ยเดือนนี้ = เงินต้นคงเหลือ × อัตราดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12 — ตัวอย่าง: เงินต้น 5 ลบ. ดอกเบี้ย 4% ดอกเบี้ยเดือนแรก = 5,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 16,667 บาท

คำถามที่พบบ่อย