เช่าดี หรือซื้อดี? คำนวณง่าย ๆ ด้วยหลัก 5%

คำถาม 'เช่าดีหรือซื้อดี' ไม่มีคำตอบสำเร็จรูป คำตอบขึ้นกับ (1) ระยะเวลาที่จะอยู่ในทำเลนั้น (2) ต้นทุนที่แท้จริงของการถือครอง (3) ทางเลือกการลงทุนอื่น บทความนี้เสนอ 'กฎ 5%' — วิธีคำนวณสั้น ๆ ที่นักวางแผนการเงินในสหรัฐฯ ใช้ตัดสินใจ ปรับให้เหมาะกับบริบทไทยแล้ว

กฎ 5% คืออะไร

กฎ 5% คำนวณค่าใช้จ่ายประจำปีของ 'การถือครอง' เทียบกับ 'การเช่า' สูตรคือ: ต้นทุนถือครองต่อปี = ราคาบ้าน × 5% ถ้าค่าเช่าปี < ต้นทุนถือครอง → เช่าคุ้มกว่า; ถ้าค่าเช่าปี > ต้นทุนถือครอง → ซื้อคุ้มกว่า ตัวเลข 5% มาจาก: ค่าเสียโอกาสเงินดาวน์ (2%) + ภาษีและค่าส่วนกลาง (1%) + ค่าซ่อมบำรุง+เสื่อมราคา (2%)

เทียบข้อดี-ข้อเสีย

กรณีไหนควรเช่า

• แผนอยู่ในทำเลนั้น < 5 ปี — ค่าโอนและค่าขายต่อจะกินส่วนต่างทุน capital gain
• อายุการทำงานยังไม่มั่นคง เปลี่ยนงานบ่อยในย่านคนละด้านของเมือง
• ยังไม่มีเงินสำรอง 6 เดือน — การซื้อทำให้สภาพคล่องหด เสี่ยงกับเหตุฉุกเฉิน
• อยากลงทุนในสินทรัพย์อื่น (หุ้น, กองทุน) ที่ผลตอบแทนเฉลี่ย 7-10% มากกว่า 'เงินจม' ในบ้าน

กรณีไหนควรซื้อ

• แผนอยู่ทำเลนั้น > 7 ปี — ต้นทุนซื้อ-ขายถูกกลบด้วย equity + capital gain
• มีรายได้มั่นคง ผ่อนได้ไม่เกิน 40% ของรายได้
• ต้องการสร้าง 'forced saving' — ผ่อนบ้านทำให้มีวินัย ขณะที่เงินในบัญชีใช้ง่าย
• มีแผนใช้บ้านหลังเกษียณ หรือส่งต่อให้ลูก

“บ้านคือที่อยู่อาศัย ไม่ใช่การลงทุน — ถ้ามองเป็นการลงทุน ให้คำนวณ opportunity cost ของเงินดาวน์ให้ครบทุกด้าน”

สรุป

ถ้าตอบได้ทั้ง 'จะอยู่ที่นี่ 7+ ปี' และ 'ค่าเช่าเกิน 5% ของราคาซื้อ/ปี' → ซื้อคุ้ม ถ้าข้อใดข้อหนึ่งไม่ใช่ → เช่าคุ้มในช่วงที่ยังไม่แน่นอน การตัดสินใจนี้ไม่ใช่การเลือกถาวร หลายคนเริ่มจากเช่าก่อน 2-3 ปีเพื่อทดสอบทำเล แล้วค่อยซื้อเมื่อมั่นใจ