คำนวณค่าโอนบ้าน

เห็นค่าโอน ภาษี และค่าธรรมเนียมทั้งหมดก่อนวันโอนจริง — แยกฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย

กรอกข้อมูลการซื้อขาย

ราคาซื้อขาย

฿

ราคาตามสัญญาซื้อขาย

ราคาประเมิน

฿

ราคาประเมินของกรมที่ดิน (ปกติต่ำกว่าราคาซื้อขาย 10-30%)

จำนวนปีถือครอง5 ปี

นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนโอน — กระทบภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่าย

มีชื่อในทะเบียนบ้าน ≥ 1 ปีถ้าใช่ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%ใช้สินเชื่อซื้อ

ยอดจำนอง

฿

ใช้คำนวณค่าจดจำนอง

ใช้มาตรการกระตุ้น 2568-2569 (บ้าน ≤ 7 ล้านบาท)

ค่าโอนรวม

รวมทั้งหมด

฿86,180

ต่อธุรกรรม

ผู้ซื้อจ่าย

฿490

ผู้ขายจ่าย

฿85,690

ใช้อัตรากระตุ้น 0.01% (ปกติ 2% + 1%)

ค่าใช้จ่ายแยกรายการ

ค่าธรรมเนียมโอน
0.4%฿380
ค่าจดจำนอง
0.3%฿300
อากรแสตมป์
22.0%฿19,000
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
77.2%฿66,500

ประหยัดได้ 105,320 บาทจากอัตราปกติ

รายละเอียดแต่ละรายการ

รายการ	อัตรา	ฐานคำนวณ	ใครจ่าย	จำนวนเงิน
ค่าธรรมเนียมโอน	0.01%	ราคาประเมิน	ผู้ซื้อ (ต่อรองได้)	฿380
ค่าจดจำนอง	0.01%	ยอดจำนอง	ผู้ซื้อ	฿300
อากรแสตมป์	0.5%	max(ราคาขาย, ราคาประเมิน)	ผู้ขาย	฿19,000
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	—	สูตรอัตราก้าวหน้า	ผู้ขาย	฿66,500
ผู้ซื้อจ่าย			ผู้ซื้อ	฿490
ผู้ขายจ่าย			ผู้ขาย	฿85,690

เข้าใจโครงสร้างภาษี

SBT หรืออากรแสตมป์?

เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อถือครอง < 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี มิเช่นนั้นเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน — ทั้งสองอย่างเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น

ที่มา: กรมสรรพากร

สูตรภาษีหัก ณ ที่จ่าย

เงินได้คงเหลือ = ราคาประเมิน × (1 − หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง) → เฉลี่ยต่อปี → เข้าสูตรภาษีก้าวหน้า 5-35% → คูณกลับด้วยปีถือครอง

ที่มา: กรมสรรพากร (บุคคลธรรมดา)

มาตรการกระตุ้น 2568-2569

ลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เฉพาะบ้าน/คอนโดราคา ≤ 7 ล้านบาท มีผลถึง 30 มิถุนายน 2569

ที่มา: Krungsri, กรมที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอน 2% ใครจ่าย? ต่อรองได้ไหม?

ตามกฎหมายไม่ได้กำหนดว่าใครจ่าย — ในทางปฏิบัติผู้ซื้อและผู้ขาย "แบ่งคนละครึ่ง" หรือตามสัญญา ถ้าเป็นโครงการ pre-sale ส่วนใหญ่ผู้พัฒนารับภาระทั้งหมดเป็นโปรโมชั่น ตรวจสัญญาก่อนเซ็น

ถือครองไม่ถึง 5 ปี เสียภาษีเยอะขึ้นเท่าไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาสูงสุด เทียบกับอากรแสตมป์ 0.5% = ต่างกันประมาณ 6.6 เท่า เช่น บ้าน 5 ล้าน ถ้า SBT = 165,000 บาท ถ้า stamp = 25,000 บาท — ต่างกัน 140,000

ราคาประเมินต่างจากราคาซื้อขายอย่างไร?

ราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินตั้งไว้ (update ทุก 4 ปี) มักต่ำกว่าราคาตลาด 10-30% ค่าธรรมเนียมโอนคิดจาก "ราคาประเมิน" ส่วน SBT/อากรแสตมป์คิดจาก max(ราคาซื้อขาย, ราคาประเมิน)

ซื้อบ้านใหม่ pre-sale กับบ้านมือสอง ค่าโอนต่างไหม?

ฝั่งผู้ซื้อจ่ายค่าโอน + ค่าจดจำนองเหมือนกัน แต่ pre-sale มักมีโปรโมชั่นผู้พัฒนาจ่ายให้ทั้งหมด ส่วนมือสองต้องต่อรองกับผู้ขาย นอกจากนี้ผู้ขายมือสองอาจต้องเสีย SBT/WHT ซึ่งสะท้อนในราคาขายมา